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20.05.2020

Kündigung einen einheitliches Vertragsverhältnis trotz getrennter Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume

Ein mit einem Wohnraummietverhältnis verbundenes Gewerbemietverhältnis kann nicht gesondert gekündigt werden. Eine solche Verbindung ist anzunehmen, wenn die Verträge laut den Vertragstexten "aneinander gebunden" sein sollten. Ein Indiz für eine Vertragsverbindung ist es auch, wenn eine Kaution nur in einem Vertrag ausgewiesen wurde.

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Sachverhalt:

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks. Bei dem Objekt handelt es sich um eine zweistöckige Remise, die vom Beklagten komplett genutzt wird. Der Beklagte mietete vom Rechtsvorgänger des Klägers zunächst mit "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" vom 06.03.2012 die im 1. Obergeschoss gelegenen Räume mit einer Größe von ca. 64 qm zu Wohnzwecken an. Am selben Tag schlossen die damaligen Mietvertragsparteien einen "Mietvertrag für gewerbliche Räume" über die im Erdgeschoss vorhandenen Räume mit einer Größe von ca. 100 qm zur Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei. Zum Gewerbemietvertrag gehörte die Nutzung eines Stellplatzes. Der Vermieter duldete es, dass der Beklagte weitere Fahrzeuge auf dem Grundstück abstellte. Der Wohnraummietvertrag enthält die handschriftlich eingefügte Klausel "Der Mietvertrag ist an den Gewerbemietvertrag gebunden". Der Gewerberaummietvertrag enthält die ebenfalls handschriftlich eingefügte Klausel "Der Mietvertrag ist an den Wohnungsmietvertrag gebunden". Im Jahr 2014 kam es einvernehmlich zu einem Tausch der Räumlichkeiten und deren Nutzung. Der Beklagte betrieb fortan seine Rechtsanwaltskanzlei im Obergeschoss und nutzte das Erdgeschoss zu Wohnzwecken. Der Kläger kündigte den Gewerbemietvertrag und wiederholte die Kündigung knapp zwei Monate später. Der Kläger meinte, dass der Gewerberaummietvertrag nach dem Tausch der Räume nicht der gesetzlichen Schriftform entspreche, deswegen seien die Gewerberäume unabhängig von den im Vertrag angegebenen Laufzeiten oder Bedingungen kündbar. Der Kläger beantragte, den Beklagten zu verurteilen, die Obergeschossräume sowie den hinter dem Gartengrundstück des Remisengebäudes befindlichen KfZ-Stellplatz (Carport) in geräumtem Zustand herauszugeben. Außerdem sollte er dazu verurteilt werden, es zu unterlassen, Kraftfahrzeuge auf dem Hofgelände außerhalb zur Nutzung zugewiesener Stellplätze Kraftfahrzeuge abzustellen. Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen und den Kläger zu verurteilen, an ihn gut 2.000 Euro zu zahlen. Das LG wies Klage und Widerklage ab. Zwar handele es sich um zwei getrennte Mietverträge, die Verträge seien allerdings dergestalt miteinander verbunden, dass der eine nicht ohne den anderen beendet werden könne. Die Widerklage sei unbegründet, da sie unsubstantiiert sei. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit dem Beklagten Kosten für die Abwendung der Kündigung entstanden seien. Gegen dieses Urteil wenden sich beide Parteien mit wechselseitigen Berufungen.

Entscheidungsanalyse:

Die Berufung des Klägers hat in Bezug auf den geltend gemachten Räumungsanspruch keinen Erfolg. Der Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Kündigung allein des Gewerbemietverhältnisses nicht wirksam ist. Vorliegend liegt ein einheitliches (Misch)mietverhältnis über die teilweise Nutzung der Remise als Gewerbe und die teilweise Nutzung als Wohnraum vor, das nur einheitlich gekündigt werden kann. Zwar spricht im Falle der Erstellung zweier getrennter Vertragsurkunden eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Diese kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände für die Zusammengehörigkeit der Mietgegenstände vorliegen. Der nach den §§ 133, § 157 BGB zu ermittelnde Parteiwille kann ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist. Die Auslegung der Verträge ergibt hier, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt war, und zwar sowohl hinsichtlich der im Jahr 2012 geschlossenen Verträge als auch hinsichtlich der - anlässlich des Tausches der Räumlichkeiten im Jahr 2014 - abgeschlossenen Verträge. Für einen derartigen Willen der Parteien spricht bereits als Indiz, dass im ursprünglichen Formular über die Wohnräume die Kaution nicht gesondert ausgewiesen wurde, im Formular über die Gewerberäume dagegen die Kaution insgesamt mit 4.950 € ausgewiesen wurde, d.h. auch die für die Wohnräume zu entrichtende Kaution enthält. Entscheidend ist aber, dass die Parteien die Verträge durch die individualvertraglichen Zusatzvereinbarungen in der Weise voneinander abhängig gemacht haben, dass beide Verträge "aneinander gebunden" sein sollten. Dies ist schon dem Wortlaut nach so zu verstehen, dass beide Verträge in der Weise aneinander geknüpft werden sollten, dass die Wirksamkeit des einen von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein sollte. Beide sollten also nur gemeinsam Bestand haben und deshalb - von beiden Seiten - auch nur einheitlich beendet, d.h. gekündigt werden können. Die Berufung des Klägers hat jedoch Erfolg, soweit er vom Beklagten verlangt, es zu unterlassen Kraftfahrzeuge außerhalb des Carports auf dem Grundstück abzustellen. Der Kläger als Eigentümer des Objekts ist nicht verpflichtet, das Abstellen von Fahrzeugen außerhalb der Carports zu dulden, da dieses nicht vom vertraglichen Anspruch aus dem Mietverhältnis umfasst ist. Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt sich aus der jahrelangen Duldung des Abstellens weiterer Fahrzeuge auf der restlichen Stellfläche vor dem Objekt keine Erweiterung des Mietverhältnisses auf die Nutzung weiterer Stellflächen auf dem Hof herleiten. Bei der Gestattung handelt es sich deshalb allenfalls um eine jederzeit kündbare Leihe. Diese hat der Kläger gekündigt, so dass der Beklagte die Hoffläche nicht mehr als Parkfläche nutzen darf. Die Berufung des Beklagten hat teilweise Erfolg. Der Kläger ist dem Beklagten zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 341, 280 BGB in Höhe von 887,03 € verpflichtet. Denn der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt eine fahrlässige Nebenpflichtverletzung des Klägers vor. Er hätte bereits aufgrund der ihm vorliegenden Mietverträge die Bindung beider Verträge aneinander erkennen können. Dass ihm sein Rechtsvorgänger nicht sämtliche Mietverträge ausgehändigt hat, kann im Übrigen nicht zu Lasten des Mieters gehen. Dass der Beklagte selbst Rechtsanwalt ist, steht dem Anspruch nicht entgegen. Auch ein Rechtsanwalt darf in eigenen Angelegenheiten zur Durchsetzung seiner Rechte einen Kollegen beauftragen.

Praxishinweis:

Bei Ausspruch von zwei Kündigungen kann der Beklagte seine zur Abwehr der unberechtigten Kündigungen erforderlichen Rechtsanwaltskosten nur einmal aus dem Gegenstandswert verlangen. Bei der Abwehr einer Kündigung aus einem Mietverhältnis richtet sich der Gegenstandswert für die Vergütung des Rechtsanwalts nach §§ 23 Abs. 1, Satz 3, RVG, 41 Abs. 1 GVG nach dem einjährigen Entgelt, wobei die Nebenkosten nur dann mitgerechnet werden, wenn sie als Pauschale vereinbart sind. Wenn der Kläger zwei Kündigungen ausspricht erhöht dies den zugrunde zu legenden Gegenstandswert nicht. Es handelt sich um eine Angelegenheit im Sinne von § 15 RVG.

Urteil des OLG Brandenburg vom 18.02.2020, Az.: 3 U 65/19