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23.03.2020

Wohnungseigentümer - Drasdo untersucht den Verwaltungsrechtsschutz

Kurznachricht zu "Verwaltungsrechtsschutz für Wohnungseigentümer: "Einer für alle?'"" von RA Michael Drasdo, original erschienen in: NJW Spezial 2020 Heft 6, 161 - 162.

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Der Autor legt einleitend dar, dass die situative Einbindung eines Grundstücks dazu führen kann, dass öffentlich-rechtliche Nachbarrechte auf seine Nutzung durchschlagen: Dieser Befund ist unabhängig davon, ob es ein Einzelner eignet oder eine Personenmehrheit wie die zu einer Eigentümergemeinschaft verbundenen Wohnungs- und/oder Teileigentümer (Sondereigentümer). In der Praxis tauchen etwa Grenzabstandsfragen auf oder bewirken Bauwerke bzw. Gewächse eine Verschattung (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 8/17) oder entziehen Licht. Auch Blendeffekte, ausgehend von (glasierten) Dachziegeln (OVG Lüneburg, Beschluss vom 18.07.2014 - 1 LA 168/13) oder einer Photovoltaikanlage (OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.12.2013 - 9 U 184/11), mögen stören. Solche Beeinträchtigung kann eine oder mehrere Sondereigentumseinheiten oder ein Sondernutzungsrecht betreffen, ebenso wie das Gesamtgrundstück tangiert sein mag. Drasdo untersucht im nächsten Abschnitt die Lehre von der Einzelbefugnis. Er arbeitet heraus, dass ein Sondereigentümer berechtigt ist, gegen Beeinträchtigungen im Weg der öffentlich-rechtlichen Nachbarklage vorzugehen, wenn die Behörde bei ihrer Entscheidung (auch) die aus einem Sondereigentum resultierenden Rechte beachten muss (vgl. u.a. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20.11.2013 - 7 A 2341/11). Drasdo untersucht im nächsten Abschnitt die Gesamtgrundstücks-Lehre. Er arbeitet heraus, dass einem einzelnen Sondereigentümer von der h.M. (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15.10.2012 - OVG 2 N 111.10) eine Klagebefugnis abgesprochen wird, wenn das Gesamtgrundstück durch Nachbar- bzw. Behördenmaßnahmen beeinträchtigt wird (ablehnend u.a. VGH Mannheim, Urteil vom 27.07.2017 - 5 S 2602/15).

Die Gegenauffassung stellt insofern auf die zivilrechtliche Rechtslage ab, was die Kompetenzregelung für den Verband in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG in das Blickfeld rückt. Solange die Wohnungseigentümer bei bloß "gekorener" Ausübungsbefugnis kein gemeinschaftliches Vorgehen gegen eine verwaltungsrechtliche Entscheidung durch den Verband beschließen, kann der einzelne Sondereigentümer aktiv werden und bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung auch bleiben (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.04.2019 - 9 A 24.18). Aus Sicht von Drasdo überzeugt die letztere Auffassung: Der jeweilige Sondereigentümer ist nicht Mitglied der (außen-)rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern er ist als Bruchteilseigentümer in ideeller Form auch am Grundstück, das der Eigentümergemeinschaft zugeordnet ist, beteiligt. Aus dieser Stellung heraus muss er in der Lage sein, seine Rechte geltend zu machen. In seinem Fazit hält der Autor fest, dass dem einzelnen Sondereigentümer die Klagebefugnis gem. § 42 Abs. 2 VwGO nicht abgesprochen werden kann, wenn er isoliert den nachbarschützenden Verwaltungsrechtsweg einschlägt. Erst wenn ein gemeinschaftliches Vorgehen (mehrheitlich) beschlossen wird, besteht die Klagebefugnis nicht mehr. Wenn die Beschlussfassung erst nach Einleitung eines verwaltungsrechtlichen Verfahrens durch einen Sondereigentümer erfolgt, erledigt sich die Hauptsache.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.