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19.03.2020

Werbung hinsichtlich mit Provisionsfreiheit beworbener Wohnräume zur Miete irreführend

Es besteht ein Unterlassungsanspruch gegen einen Makler wegen irreführender Werbung mit einer Selbstverständlichkeit, die bei den angesprochenen Verbraucherkreisen den unzutreffenden Eindruck erweckt, es handele sich um etwas Besonderes, den bei der Beklagten offerierten Mietwohnraum "provisionsfrei" vermittelt zu erhalten, womit das Angebot des Maklers dem angesprochenen Kundenkreis vermeintlich einen Vorteil gegenüber den Angeboten solcher Mitbewerber gewährt, die ebenfalls auf dem Gebiet der Wohnraumvermittlung tätig sind.

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Sachverhalt:

Der Kläger ist die Wettbewerbszentrale, die Beklagte ein Makler, der auf seiner Webseite die Werbeaussage "Marktplatz für provisionsfreie Immobilien" und "Provisionsfreie Mietwohnungen in Berlin" für Wohnräume getätigt hatte. Der Kläger sieht in dem Verhalten der Beklagten ein irreführendes Verhalten, da diese hinsichtlich der Provisionsfreiheit betreffend Wohnräume zur Miete mit einer Selbstverständlichkeit geworben hat. Das LG Neuruppin hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr Wohnräume zur Miete unter der Angabe "provisionsfrei" anzubieten und/oder zu bewerben, sofern für die beworbenen Wohnräume bereits ein Vermittlungsauftrag seitens des Vermieters vorliege. Gegen das Urteil hat die Beklagte Berufung eingelegt.

Entscheidungsanalyse:

Die Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Zur Begründung seiner Entscheidung verweist das OLG Brandenburg auf das seit 01.06.2015 geltende Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, das bestimmt, wer die Vergütung aus wohnraumbezogenen Immobilienmaklerverträgen zu tragen hat. Gemäß § 3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, welches bis 31.05.2015 gegolten hat, war es Vermietern von Wohnraum erlaubt, die Kosten der von ihnen beauftragten Makler auf die zukünftigen Mieter abzuwälzen. Die gesetzliche Neuregelung - § 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung - hat das so genannte Bestellerprinzip eingeführt, welches besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, diesen auch bezahlen muss. Damit ist es Wohnungsvermittlern untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn, der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Suchenden, welcher dann auch einen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt. In der Praxis kann es zu Provisionszahlungen durch einen Mietinteressenten in der Regel daher nicht mehr kommen, da der Makler dem Interessenten nachweisen müsste, dass er die in Rede stehende Wohnung nur in dessen Auftrag vermittelt und sich diese nicht bereits in seinem Angebotsportfolio befunden hat. Die Provision entfällt ferner, wenn der Makler ein von ihm ermitteltes Mietobjekt mehreren Interessenten vorführt, da er dann bereits nicht mehr nachweisen kann, dass er die Wohnung exklusiv aufgrund eines Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden ermittelt hat. Vor diesem Hintergrund steht für den Senat fest, dass die von der Beklagten auf ihrem "Marktplatz für provisionsfreie Immobilien" angebotenen Wohnraummietobjekte für den interessierten Kundenkreis eine Provisionspflicht nicht auslösen können, weil diesen Angeboten naturgemäß immer schon ein Auftrag durch einen vermietungswilligen Dritten zugrunde liegen muss. Soweit es die von der Beklagten auf ihrer Webseite angebotenen Wohnraummietobjekte angeht, handelt es sich bei der beworbenen Provisionsfreiheit des Angebotes somit um eine Eigenschaft, die sich unmittelbar aus dem Gesetz als für solche zwingend geltend ergibt. Nach Dafürhalten des OLG Brandenburg stellt die Werbung der Beklagten eine irreführende geschäftliche Handlung im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 1 UWG dar. Das inkriminierte Wohnraumvermittlungsangebot der Beklagten mit Herausstellung seiner Provisionsfreiheit erweckt bei dem angesprochenen Verbraucherkreis den unrichtigen Eindruck, gegenüber anderen Angeboten vergleichbarer Art einen besonderen Vorzug aufzuweisen und ist damit zur Irreführung von Verbrauchern geeignet. Der vermeintliche Vorteil beruht auf gesetzlicher Regelung, wonach dem Wohnungssuchenden keine Zahlungspflicht obliegt, wenn der Vermieter von sich aus einen Maklerauftrag betreffend das Mietwohnungsobjekt erteilt hat oder an einen Makler herangetreten ist. Dieses gesetzlich Gebotene und damit Selbstverständliche wird auf der Internetseite der Beklagten in einer Weise hervorgehoben, dass der Adressat - der Mietwohnungssuchende - einen besonderen Vorzug der Leistung der Beklagten vermutet, was tatsächlich jedoch nicht der Fall ist (vgl. Urteil des BGH vom 28.11.2013 - I ZR 34/13). Die beanstandete Werbung ist in erheblichem Maße geeignet, die Marktentscheidung des angesprochenen Verbraucherkreises durch die hervorgerufene Fehlvorstellung zu beeinflussen. Soweit die Beklagte anführt, es könne ihr nicht verwehrt werden mit der gesetzlich zutreffenden Information zu werben, kann ihr nach Dafürhalten des Senats nicht gefolgt werden. Bei einem Auseinanderfallen der objektiven und subjektiven Wahrheit hat eine Interessenabwägung in der Art stattzufinden, dass das Interesse des Werbenden, mit einer zutreffenden Information zu werben, dem Interesse der Verbraucher, vor der Werbung mit Selbstverständlichkeiten und damit hervorgerufener Vorstellung besonders günstigen Angebotes geschützt zu werden, gegenüberzustellen ist. Diese Abwägung geht vorliegend nach Auffassung des Senats zu Ungunsten der Beklagten aus. Bei der Wertung ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der Gestaltung ihrer Webseite der sachliche Gehalt der Information zur Provisionsfreiheit für Mietwohnungssuchende äußerst gering ist aufgrund der undifferenzierten Darstellung ihres Angebotes. Durch die Bewerbung ihres Marktplatzes als insgesamt provisionsfrei fällt dem durchschnittlich aufmerksamen und informierten Verbraucher nicht auf, dass ein Teil der Werbung sich auf sogenannte Selbstverständlichkeiten bezieht. Ein rechtfertigender Grund für diese Art von Werbung steht der Beklagten nicht zur Seite, zumal ein - wie das OLG Brandenburg betont - klarstellender Hinweis ohne weiteres möglich gewesen wäre. Insoweit genügt ein deutlicher Hinweis, durch den der angepriesene Vorteil in der Werbung selbst als eben die Selbstverständlichkeit herausgestellt wird, die er nach der Gesetzeslage ist, zum Beispiel mit einer Formulierung, dass dem Verbraucher insoweit keine Rechte eingeräumt werden, die ihm nicht schon kraft Gesetzes zustehen (vgl. Urteil des BGH vom 19.03.2014 - I ZR 185/12).

Praxishinweis:

Die Werbung mit einer kostenlosen, provisionsfreien Vermittlung einer Mietwohnung stimmt mit der Wirklichkeit nicht überein. Der vermeintliche Vorteil beruht auf gesetzlicher Regelung, wonach dem Wohnungssuchenden keine Zahlungspflicht obliegt, wenn der Vermieter von sich aus einen Maklerauftrag betreffend das Mietwohnungsobjekt erteilt hat oder an einen Makler herangetreten ist. Die Bewerbung der Vermittlung von Wohnräumen mit der Aussage, dass diese Dienstleistung provisionsfrei ist, ist daher als irreführende Werbeaussage wettbewerbswidrig und daher zu unterlassen.

Urteil des OLG Brandenburg vom 22.10.2019, Az.: 6 U 54/18