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06.01.2020

Mieterdienstbarkeit und Dauernutzungsrecht in präventiven Restrukturierungsrahmen, InsO- und EuInsVO-Verfahren - Skauradszun untersucht die Absicherung des Mieters

Kurznachricht zu "Absicherungen des Mieters mittels Mieterdienstbarkeit und Dauernutzungsrecht in präventiven Restrukturierungsrahmen, lnsO- und EulnsVO-Verfahren" von Prof. Dr. Dominik Skauradszun, original erschienen in: NZI 2019 Heft 24, 965 - 970.

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Der Autor legt einleitend dar, dass der Gewerberaummietvertrag Mietern und Vermietern über viele Jahre Planungssicherheit bieten soll. Er bildet häufig die Grundlage für die Aufnahme einer unternehmerischen Tätigkeit. Im Falle einer Vermieterinsolvenz können sich jedoch die Eigentumsverhältnisse ändern und gesetzliche Sonderkündigungsrechte greifen. Ist ein gegenseitiger Vertrag zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von beiden Vertragsparteien noch nicht oder nicht vollständig erfüllt, hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, anstelle des Schuldners den Vertrag zu erfüllen oder die Erfüllung abzulehnen (Insolvenzverwalterwahlrecht nach § 103 InsO). Der Insolvenzverwalter entscheidet hierbei mit Blick auf die Masse, ob eine Erfüllung oder Nichterfüllung des Vertrags sinnvoll wäre. Beim Gewerberaummietvertrag handelt es sich zwar um einen solchen gegenseitigen Vertrag, doch sieht § 108 InsO als Sonderregelung zu § 103 InsO Ausnahmen von dem Grundsatz des Wahlrechts des Insolvenzverwalters vor.

Dies führt dazu, dass Miet- oder Pachtverhältnisse nach §§ 535 ff., 581 ff. BGB über unbewegliche Gegenstände oder Räume zunächst mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen - auch in der Vermieterinsolvenz (vgl. § 108 1 InsO). Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist. Andernfalls bleibt es bei der Grundnorm des § 103 InsO (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2007 - IX ZR 185/06). Wenn der Insolvenzverwalter nun das Grundstück, welches der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte, veräußert und der Erwerber anschließend in das Mietverhältnis eintritt (vgl. §§ 566, 578 BGB), steht diesem unter Einhaltung der gesetzlichen Frist nach § 111 Satz 1 InsO ein Sonderkündigungsrecht zu. Bei der Kündigung wird die Schwäche des bloß schuldrechtlichen Mietvertrags deutlich. Diese Kündigungsfrist ist bei Grundstücken und sonstigen Räumen nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB zu bestimmen und beträgt gerade einmal drei Monate, bei Geschäftsräumen nach Abs. 2 ein halbes Jahr.

Bei Pachtverträgen bestimmt sich die Kündigungsfrist nach § 584 BGB und beträgt ein halbes Jahr zum Schluss eines Pachtjahres. Verglichen mit den häufig über zehn, zwanzig oder noch mehr Jahre vereinbarten Gewerberaummietverträgen kann dies für den Mieter zu einem überraschenden Handlungsdruck führen. Die Anwendung des § 111 InsO kann nicht im Voraus ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 119 InsO). Skauradszun befasst sich danach mit der Mieterdienstbarkeit und arbeitet heraus, dass diese als insolvenzfest zu qualifizieren sein dürfte (vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 - V ZB 11/10). Sodann geht er auf die Vereinbarung eines Dauernutzungsrechts gem. § 31 Abs. 2 WEG ein. Abschließend untersucht er die Mieterdienstbarkeit und das Dauernutzungsrecht in EuInsVO-Verfahren sowie im präventiven Restrukturierungsrahmen. Auch hier ist von einer Insolvenzfestigkeit auszugehen (vgl. Art. 11 EuInsVO).

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.