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08.01.2020

Wohnungseigentümeranspruch bei Nutzung eines "Ladens" als Eisverkaufsstelle

Einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt. Ebenso besteht ein solcher Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen einen Mieter im Fall einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung getroffenen Zweckbestimmung für diese Einheit widerspricht. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle mit Bestuhlung verstößt gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf. Denn bei typisierender Betrachtung stört eine solche Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden. Dies gilt sowohl für eine Außenbestuhlung, als auch für einen Verkauf nach außen.

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Sachverhalt:

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte ist Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Teileigentumseinheit, die im Eigentum von am Revisionsverfahren nicht Beteiligten steht. In einer in der notariellen Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der Einheit wird diese als "Laden" bezeichnet. Der Beklagte betreibt darin eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Stühle und Tische; auf den Tischen liegen Speisekarten aus. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde der Beschluss gefasst, einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele durchzusetzen. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Der Beklagte legte Revision ein, die jedoch nicht erfolgreich war.

Entscheidungsanalyse:

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle mit Bestuhlung verstößt gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf. Denn bei typisierender Betrachtung stört eine solche Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden. Dies gilt sowohl für eine Außenbestuhlung, als auch für einen Verkauf nach außen. Einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben Wohnungseigentümer auch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt. Zwar binden nach anderer Ansicht Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nur diese selber, nicht Dritte. Dies gelte erst Recht für (Mehrheits-)Beschlüsse. Es führe zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte, wenn aus Vereinbarungen Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB gegen Dritte abgeleitet würden. Die Eintragung einer Vereinbarung im Grundbuch habe nach § 10 Abs. 3 WEG nur den Zweck, Sondernachfolger der Sondereigentümer zu binden, mache den Inhalt der Vereinbarung aber nicht zum absoluten Recht. Die Frage ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Der Senat entscheidet sich nun im Ergebnis im Sinne der erstgenannten Ansicht, nach der die Wohnungseigentümer auch gegen den gegen Gebrauchsregelungen verstoßenden Mieter Ansprüche haben. Als Anspruchsgrundlage für den unmittelbaren Anspruch eines Sondereigentümers gegen den Mieter eines anderen Sondereigentümers auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung der angemieteten Einheit kommt nur § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Anspruch setzt demnach voraus, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, der die Unterlassung begehrt. Diese Voraussetzung ist ohne weiteres gegeben, wenn der Mieter das Gemeinschaftseigentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern durch Vereinbarung oder durch Beschluss getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht. Mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nimmt der Mieter das Miteigentum aller Eigentümer in Anspruch. Hierzu ist er nur deshalb berechtigt, weil jeder Sondereigentümer - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen - nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung seines Sondereigentums befugt ist und diese Befugnis auch die Übertragung der Berechtigung zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG umfasst. Der Mieter übt folglich in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eine von seinem Vermieter als Miteigentümer abgeleitete Befugnis zur Inanspruchnahme des auch fremden Miteigentums an dem Grundstück aus, die nicht weiterreichen kann, als die Befugnis des Eigentümers, der sie dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses einräumt. Der in § 903 Satz 1 BGB enthaltene Grundsatz, wonach der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren kann, gilt nach § 13 Abs. 1 WEG auch für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers. Eine der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit ist eine (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer, auch wenn sie durch den Mieter eines Wohnungseigentümers erfolgt. Eine solche Beeinträchtigung müssen die Wohnungseigentümer nicht dulden, selbst wenn der Mieter vertraglich im Verhältnis zu seinem Vermieter zu einer solchen Nutzung berechtigt sein sollte. Auch insoweit gilt, dass der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, diesem nicht mehr an Rechten übertragen kann, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat. Ebenso besteht ein solcher Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen so einen Mieter im Fall einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung getroffenen Zweckbestimmung für diese Einheit widerspricht.

Praxishinweis:

Die Revision rügt, das das Berufungsgericht der Behauptung des Beklagten hätte nachgehen müssen, die aufgestellten Tische und Stühle seien reine Sitzgelegenheiten, regelmäßig beträten die Kunden die Eisdiele, bestellten Eis, bezahlten dieses und verließen die Eisdiele sodann wieder. Sie hat hiermit keinen Erfolg, da eine typisierende Betrachtungsweise maßgeblich ist. Für diese kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die Kunden die vorhandenen Sitzgelegenheiten tatsächlich zum Verweilen, zum Verzehr des Eises und zur Unterhaltung nutzen.

Urteil des BGH vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18