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28.11.2019

Minderung des Kaufpreises beim Unternehmenskauf

Verpflichtet sich der Verkäufer eines Unternehmens (hier eines Eiscafés) für ein langfristiges Mietrecht des Käufers zu sorgen, liegt ein Sachmangel vor, wenn der Verkäufer nicht für das Zustandekommen des beabsichtigten Mietvertrags mit dem Eigentümer der Café-Räume sorgt. Auch beim Unternehmenskauf steht dem Verkäufer bei einem Sachmangel grundsätzlich ein Nacherfüllungsrecht zu, wenn eine Nacherfüllung möglich ist. Verschafft der Verkäufer dem Käufer das vorgesehene Mietrecht nicht, muss der Käufer dem Verkäufer zunächst eine Frist zur Nacherfüllung setzen, bevor er den Kaufpreis mindern oder er vom Vertrag zurücktreten kann.

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Sachverhalt:

Die Klägerin ist eine GmbH. Sie macht einen restlichen Zahlungsanspruch aus einem Unternehmenskaufvertrag geltend. Sie hatte am 31.10.2013 ihr Eiscafé an den Beklagten veräußert. Eigentümer des Grundstücks war und ist ein G.S., der die Räumlichkeiten mit dem Strand Café an eine haftungsbeschränkte UG vermietet hatte. Diese hatte es der Klägerin zum Betrieb überlassen. Der Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und der UG, deren Inhaber ein I ist, lief zunächst für 5 Jahre mit einem zweimaligen Optionsrecht auf Verlängerung von jeweils weiteren 5 Jahren. Danach sollte sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzen, wenn es nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wurde. Mit dem "Kaufvertrag" vom 31.10.2013 veräußerte die Klägerin das Eiscafé an den Beklagten. Die Parteien vereinbarten einen Kaufpreis von 100.000,00 €, von dem 20.000,00 € innerhalb von fünf Werktagen ab Übergabe des Geschäftslokals gezahlt werden sollten, weitere 30.000,00 € am 31.12.2013 und der Restbetrag von 50.000,00 € am 31.08.2014. Den Parteien war beim Vertragsabschluss bewusst, dass dem Beklagten ein beabsichtigter längerfristiger Betrieb des Eiscafés nur möglich war, wenn er in irgendeiner Weise die Rechtsstellung eines berechtigten Mieters im Verhältnis zum Eigentümer G. S. erlangte. Sie waren sich jedoch nicht sicher, ob dieser den Beklagten, den er bis dahin nicht kannte, ohne Weiteres für einen langfristigen Mietvertrag akzeptierte. Deshalb vereinbarten die Parteien Folgendes: "5. Fortführung des Mietvertrags. Zum Erhalt des Mietvertrags zu seinen derzeitigen Bedingungen verpflichtet sich die Verkäuferin, eine OHG mit dem Käufer zu gründen, an der sie unter Verzicht auf Gewinnbezugsrechte und ohne Teilnahme am Verlust mit 5 % berechtigt bleibt." Die Klägerin übergab die Räumlichkeiten mit dem Inventar vereinbarungsgemäß am 01.11.2013. Das Eiscafé wird seitdem vom Beklagten betrieben. Die ersten beiden Kaufpreisraten in Höhe von 20.000,00 € und 30.000,00 € wurden vom Beklagten bezahlt; die dritte Rate in Höhe von 50.000,00 € ist nicht bezahlt. Zur Gründung der vorgesehenen OHG kam es nicht. Die Klägerin unternahm unstreitig keine Bemühungen zur Gründung einer solchen OHG. Sie schlug nach Abschluss des Kaufvertrages dem Beklagten vor, dass dieser als Hauptgesellschafter die Rechte der I. übernehmen sollte, die bis dahin Mieterin war. Hierzu war der Beklagte nicht bereit, da er damit aus rechtlichen Gründen im Verhältnis zum Vermieter nicht eine Rechtsstellung erlangen würde, wie sie nach seiner Meinung im Kaufvertrag vorgesehen war. Den Abschluss des Kaufvertrags mit dem Beklagten teilte die Klägerin dem Vermieter G.S. zunächst nicht mit. Über die Frage, wann der Vermieter Kenntnis davon erhielt, dass das Eiscafé nunmehr vom Beklagten und nicht mehr von der Klägerin betrieben wurde, besteht Streit. Ebenso besteht Streit über die Frage, in welchem Umfang die Klägerin Bemühungen entfaltete, um dem Beklagten eine gesicherte Rechtsstellung im Verhältnis zum Vermieter zu verschaffen. Da der Beklagte Wert auf eine gesicherte Rechtsstellung im Verhältnis zum Vermieter legte, beauftragte er seinen Prozessbevollmächtigten, sich wegen des Abschlusses eines Mietvertrages unmittelbar mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen. Am 28.01.2016 kam es zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages, in welchem der Vermieter den Beklagten als Mieter zum Betrieb des Eiscafés akzeptierte. Der vereinbarte Mietzins wich geringfügig von der Miete ab, welche bis dahin an den Vermieter zu zahlen war. Es wurde eine Mietzeit bis zum 31.12.2025 und mit einem Optionsrecht für zehn weitere Jahre vereinbart. Die Klägerin hat vom Beklagten die Zahlung des restlichen Kaufpreises in Höhe von 50.000,00 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten verlangt. Der Beklagte hat Minderung geltend gemacht. Das LG hat den Beklagten im Wesentlichen nach Antrag verurteilt. Das OLG hat die Berufung im Wesentlichen zurückgewiesen und nur den Zinsanspruch geringfügig gekürzt.

Entscheidungsanalyse:

Die zulässige Berufung des Beklagten hat lediglich in geringem Umfang wegen der Zinsen Erfolg. Im Übrigen hat die Berufung keinen Erfolg. Der Beklagte ist zur restlichen Kaufpreiszahlung in Höhe von 50.000,00 € verpflichtet. Die Klägerin hat dem Beklagten die Räumlichkeiten und das Inventar des Geschäftsbetriebs übergeben. Die letzte Kaufpreisrate war nach dem schriftlichen Kaufvertrag am 31.08.2014 fällig. Der Beklagte hat diese Rate bisher unstreitig nicht bezahlt. Der Beklagte ist nicht zur Minderung berechtigt. Bei dem Vertrag vom 31.10.2013 handelt es sich um einen Unternehmenskaufvertrag. Auf den Kauf eines Erwerbsunternehmens finden grundsätzlich die Allgemeinen Gewährleistungsbestimmungen des Kaufrechts Anwendung. Gegenstand des Vertrags war die Verpflichtung der Klägerin, dem Beklagten ein langfristiges Mietrecht für die Räumlichkeiten zu verschaffen, in denen der Betrieb des Eiscafés geführt werden sollte. Ohne eine langfristige Mietberechtigung im Verhältnis zum Vermieter war das erworbene Unternehmen für den Beklagten nahezu wertlos. Ohne ein solches Mietrecht im Verhältnis zum Eigentümer bestand für den Beklagten das Risiko, dass der Vermieter den Betrieb jederzeit sofort untersagen konnte. Die konkrete Regelung in Nr. 5 des Kaufvertrags beruhte nach den übereinstimmenden Angaben der Parteien auf der Erwägung, dass der Vermieter, der den Beklagten nicht kannte, die OHG-Lösung wahrscheinlich eher akzeptieren würde, als eine Vermietung an den Beklagten selbst. Die Verpflichtung der Klägerin ist dahin auszulegen, dass sie dem Beklagten auch auf andere Weise ein gleichwertiges Mietrecht hätte verschaffen können, beispielsweise durch die Bewirkung eines Mietvertrages zwischen dem Vermieter und dem Beklagten, wie er schließlich tatsächlich zustande kam. Dabei handelte es sich nach Sinn und Zweck des Vertrags nicht um eine "Bemühens-Verpflichtung", sondern um eine Verpflichtung, welche die Klägerin nur durch einen bestimmten Erfolg erfüllen konnte, nämlich durch die Schaffung eines entsprechenden Mietrechts. Inhaltlich gingen die Parteien vom Mietrecht der Klägerin auf der Grundlage ihres eigenen damaligen Vertrags aus; das Mietrecht musste dem Beklagten daher eine Aufrechterhaltung seines Betriebes mindestens für den gleichen Zeitraum gewährleisten, also - einschließlich der Optionszeit - bis zum 31.01.2026. Der Kaufvertrag enthält keine Regelung zu der Frage, bis zu welchem Zeitpunkt die Klägerin ein Mietrecht für den Beklagten bewirken sollte. Nach Sinn und Zweck und nach den Umständen des Vertragsabschlusses ist die Regelung nach Auffassung des Senats jedoch dahingehend auszulegen, dass der Klägerin eine gewisse Zeit bleiben musste, um das vereinbarte Mietrecht für den Beklagten herbeizuführen. Zwar war die Erlangung des Mietrechts für den Beklagten dringlich, da er ohne ein eigenes Mietrecht jederzeit mit einer Beendigung seiner Tätigkeit aufgrund einer Intervention des Vermieters rechnen musste. Andererseits war beiden Parteien jedoch unstreitig bewusst, dass der Vermieter "schwierig" sei, und dass man möglicherweise eine gewisse Zeit für Verhandlungen und Überzeugungsarbeit gegenüber dem Vermieter benötigen werde. Im Hinblick auf die Regelung zum Kaufpreis, wonach die dritte Rate zum 31.08.2014 fällig werden sollte, erscheint es angemessen, diese Frist auch auf die Herbeiführung des Mietrechts anzuwenden. Danach war die Klägerin verpflichtet, dafür zu sorgen, dass bis zum 31.08.2014 das langfristige Mietrecht des Beklagten durch eine verbindliche Vereinbarung mit dem Vermieter gesichert wurde. Die bis zum 31.08.2014 fehlende mietvertragliche Vereinbarung war grundsätzlich für eine Minderung des Kaufpreises geeignet. Denn das verkaufte Unternehmen war zu diesem Zeitpunkt mit einem Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB behaftet, da die Klägerin dem Beklagten nicht das zugesagte Mietrecht verschafft hatte. Eine Minderung des Kaufpreises scheitert jedoch an §§ 323 Abs. 1, 440 BGB. Der Beklagte hat es versäumt, vor einer Minderungserklärung der Klägerin mit einer angemessenen Fristsetzung Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Auch beim Verkauf eines Unternehmens gibt es einen Nacherfüllungsanspruch des Käufers und ein Nacherfüllungsrecht des Verkäufers. Dies ergibt sich aus den allgemeinen Gewährleistungsvorschriften und muss jedenfalls dann gelten, wenn eine Nacherfüllung möglich ist. Der Beklagte könnte allerdings trotzdem dann mindern, wenn die Fristsetzung aufgrund bestimmter rechtlicher Gesichtspunkte ausnahmsweise entbehrlich gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall. Es liegt keiner der in Betracht kommenden Fälle vor, in denen der Käufer auf eine Fristsetzung verzichten kann. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, er habe als Verbraucher gehandelt. Denn der Kauf eines Unternehmens ist auch dann kein Verbrauchsgüterkauf, wenn mit diesem Geschäft die unternehmerische Tätigkeit erst begonnen wird. Der Geschäftsführer der Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt erklärt, er sei nicht bereit, für die Gewährleistung eines Mietrechts für den Beklagten zu sorgen. Es hat nach dem Vorbringen des Beklagten auch keine Erklärung des Geschäftsführers der Klägerin gegeben, die auf diese Weise gedeutet werden könnte. Ein Hinhalten oder Verzögern ist keine Erfüllungsverweigerung im Sinne von § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Vielmehr macht gerade ein Hinhalten oder Verzögern die Notwendigkeit einer Fristsetzung deutlich, um dem Geschäftsführer der Klägerin die Konsequenzen deutlich zu machen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommen sollte. Eine Fristsetzung wäre gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich gewesen, wenn der Klägerin eine Nacherfüllung nach dem 31.08.2014 nicht mehr möglich gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall. wurde. Schließlich lässt sich die unterbliebene Fristsetzung im Hinblick auf § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch nicht durch eine besondere Dringlichkeit rechtfertigen. Zwar hat sich der Beklagte zu Recht gewisse Sorgen um den Bestand seines Unternehmens gemacht, solange das Mietrecht nicht gesichert war. Da die Klägerin für die entsprechenden Willenserklärungen des Vermieters jedenfalls bis zum 31.08.2014 hätte sorgen müssen, hätte der Beklagte jedoch bereits am 01.09.2014 der Klägerin eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen können. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte erst im Herbst 2015 eigene Verhandlungen mit dem Vermieter aufgenommen hat, wäre eine Nachfristsetzung im September 2014 ohne weiteres zumutbar und möglich gewesen. Mögliche Schadensersatzansprüche des Beklagten gegenüber der Klägerin können dahinstehen; denn der Beklagte hat keine aufrechenbaren Schadensersatzansprüche geltend gemacht. Es folgt ein Eingehen auf den Zinsanspruch und den Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten.

Praxishinweis:

Einen ähnlichen Fall hat der BGH bereits mit Urteil vom 07.01.1970 - I ZR 93/68 - mit dem Leitsatz entschieden: "Werden im Rahmen des Verkaufs eines Erwerbsunternehmens Mietrechte an den Geschäftsräumen mitübertragen, so haftet der Verkäufer - unbeschadet der von ihm in entsprechender Anwendung der §§ 459 ff. BGB wegen Sachmängel des gesamten Unternehmens zu leistenden Gewähr - für den Bestand und die Übertragbarkeit der Mietrechte nach § 437 BGB." Bei Rn. 10 heißt es dazu noch: "Nach gefestigter Rechtsprechung sind auf den Kauf eines Erwerbsunternehmens die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 459 ff. BGB anzuwenden (BGH NJW 1959, 1584, 1585 [BGH 09.06.1959 - VIII ZR 107/58]; 1969, 184 [BVerfG 03.12.1968 - 2 BvE 1/67]; RGZ 138, 354, 356; 100, 201). Der Revision ist auch zuzugeben, dass in der Rechtsprechung seit langem als Fehler oder Eigenschaften einer Sache neben deren natürlicher Beschaffenheit auch die vorhandenen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse in Betracht gezogen werden, die infolge ihrer Beschaffenheit und Dauer auf die Brauchbarkeit und den Wert der Sache von Einfluss sind."

Urteil des OLG Karlsruhe vom 08.08.2019, Az.: 9 U 79/17