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06.11.2019

Kostentragungspflicht auf einem Vereinsgelände

Sind die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des dienenden Straßen-Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung befugt, können sie voneinander in entsprechender Anwendung von § 745 Abs. 2 BGB eine Regelung verlangen, dass die Unterhaltungspflicht für die der Ausübung der Dienstbarkeit dienenden Anlagen einheitlich wahrgenommen wird, wenn anders eine geordnete und sachgerechte Erfüllung dieser Pflicht nicht gewährleistet ist. Die Kosten für die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht tragen in einem solchen Fall entsprechend §§ 748, 742 BGB anteilig die Dienstbarkeitsberechtigten und der mitnutzungsberechtigte Grundstückseigentümer.

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Sachverhalt:

Der klagende eingetragene Verein ist Eigentümer einer Straße, die 2008 zu Erschließungszwecken ausgebaut wurde und an der weit über 100 Grundstücke einer Wohnsiedlung anliegen. Eigentümer eines dieser Grundstücke ist der Beklagte. Das Straßengrundstück wurde mit einer Vielzahl von Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Anliegergrundstücke, darunter auch das Grundstück des Beklagten, belastet. Der Kläger vereinbarte mit einzelnen Anliegern die Bestellung einer Reallast zur Sicherung der Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten, mit anderen schloss er schriftliche Vereinbarungen über die Kostenbeteiligung ab. Der Beklagte, der sich bis einschließlich 2010 an den Unterhaltungskosten beteiligte, unterzeichnete eine entsprechende Vereinbarung nicht. Ende 2011 schloss der Kläger mit einer Immobilienverwaltungsgesellschaft einen Vertrag über die Verwaltung des Vereinsgeländes nebst der Privatstraße. Die Vereinbarung wurde rückwirkend zum 01.01.2015 durch einen Vertrag über die Verwaltung der Privatstraße und der Mitgliederbeiträge ersetzt. Der Kläger hat von dem Beklagten auf der Grundlage von Abrechnungen die Zahlung anteiliger Kosten für die Jahre 2011 bis 2014 in Höhe von insgesamt 1.035,28 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangt. Ferner hat er die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten erreichen wollen, sich auch künftig an den notwendigen Kosten für die Unterhaltung und Verwaltung der Straße zu beteiligen. Das AG hat den Beklagten zur Zahlung von 642,37 € verurteilt und dem Feststellungsantrag in Bezug auf die Kosten der Wartung und Reinigung, des Stromverbrauchs der Hebeanlage, der Schnee- und Eisbeseitigung sowie des Stromverbrauchs der Straßenbeleuchtung entsprochen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen; streitig bleiben danach die Kosten der Haftpflichtversicherung, der von dem Kläger beauftragten Verwaltung und der Kontoführung. Der Kläger hat zuletzt auch Zahlung der anteiligen Kostenpositionen für die Jahre 2015 und 2016 verlangt. Das LG hat bezüglich der noch streitigen Positionen die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der von dem LG zugelassenen Revision will der Kläger die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der anteiligen noch streitigen Kosten für die Jahre 2012 bis 2016 in Höhe von insgesamt 608,15 € sowie die Feststellung erreichen, dass der Beklagte auch ab dem Jahr 2017 verpflichtet ist, die noch streitigen Kostenpositionen anteilig zu tragen. Der BGH hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das LG zurückverwiesen.

Entscheidungsanalyse:

Mit der Begründung des LG kann ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf anteilige Tragung der noch zwischen den Parteien streitigen Kosten nicht verneint werden. Zwar ist zwischen den Parteien keine Vereinbarung über die anteilige Tragung dieser Kosten zustande gekommen, da der schriftliche Vertrag von dem Beklagten nicht unterzeichnet worden ist. Die Kostentragungspflicht des Beklagten ergibt sich jedoch aus einer entsprechenden Anwendung von § 745 Abs. 2, §§ 748, 742 BGB. Sind die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung des Grundstücks befugt, können sie voneinander in entsprechender Anwendung von § 745 Abs. 2 BGB eine Regelung verlangen, dass die Unterhaltungspflicht für die der Ausübung der Dienstbarkeit dienenden Anlagen einheitlich wahrgenommen wird, wenn anders eine geordnete und sachgerechte Erfüllung dieser Pflicht nicht gewährleistet ist. Die Kosten für die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht tragen in einem solchen Fall entsprechend §§ 748, 742 BGB anteilig die Dienstbarkeitsberechtigten und der mitnutzungsberechtigte Grundstückseigentümer. Nach diesen Grundsätzen ist der Beklagte gegenüber dem Kläger entsprechend §§ 748, 742 BGB zur anteiligen Tragung der Kosten verpflichtet, weil die Wahrnehmung der Unterhaltungspflichten für die Anlagen durch ihn entsprechend § 745 Abs. 2 BGB billigem Ermessen entspricht. Zutreffend geht das LG von einer Unterhaltungspflicht des Beklagten nach § 1020 Satz 2 BGB aus. Rechtsfehlerfrei nimmt es an, dass es sich bei der Straße und den in ihr befindlichen Leitungen um Anlagen im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB handelt. Auch steht die Mitbenutzung durch den Eigentümer oder Dritte einem "Halten" der Anlage durch den Beklagten als Dienstbarkeitsberechtigten nicht entgegen. Die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht durch eine Person entspricht im vorliegenden Fall billigem Ermessen. Die Straße und die in ihr verlegten Leitungen dienen der Erschließung einer Wohnsiedlung und weisen eine erhebliche räumliche Ausdehnung aus. Ihnen kommt zudem eine wesentliche funktionale Bedeutung für die Erschließung der Wohnsiedlung zu. Angesichts der weit über 100 Dienstbarkeitsberechtigten bedarf daher die Erfüllung der Unterhaltungspflicht einer einheitlichen Regelung. Nur durch sie kann sichergestellt werden, dass die Unterhaltungspflichten durch ein koordiniertes Vorgehen ordnungsgemäß und effektiv erfüllt werden. Der Kläger hat die Unterhaltungspflichten für die Anlagen, zu deren Nutzung die Dienstbarkeitsberechtigten befugt sind, seit ihrer Erstellung wahrgenommen. Nach der Bestellung der Grunddienstbarkeiten ist diese Praxis fortgesetzt worden. Es ist davon auszugehen, dass es auch unter Berücksichtigung der Interessen der Dienstbarkeitsberechtigten jedenfalls bislang billigem Ermessen entspricht, dass der klagende Verein deren Unterhaltungspflichten wahrnimmt. Der Kläger kann von dem Beklagten dem Grunde nach die anteilige Tragung der Vergütung der beauftragten Immobilienverwaltungsgesellschaft, der Kosten des Girokontos und der Haftpflichtversicherung verlangen. In Bezug auf die Kosten der von dem Kläger beauftragten Immobilienverwaltungsgesellschaft können nur Kosten für Tätigkeiten umgelegt werden, die im Zusammenhang mit den Unterhaltungspflichten erforderlich sind. Die Verwaltung von Grundstücken, die nicht mit Grunddienstbarkeiten belastet sind, oder von Vermögenswerten, die nicht im Zusammenhang mit der Unterhaltungspflicht stehen, fällt nicht hierunter. Dies gilt auch für Mitgliedsbeiträge, es sei denn, diese werden für die Unterhaltungspflicht der Straße verwandt. Die Kosten für die Führung des Girokontos sind anteilig nur erstattungsfähig, wenn dieses ausschließlich für die Abwicklung von Zahlungen genutzt wird, die mit den Unterhaltungspflichten in Zusammenhang stehen. Die Kosten der Haftpflichtversicherung sind nur dann anteilig von dem Beklagten zu tragen, wenn sie das Risiko der Verletzung von Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten durch den klagenden Verein abdeckt und damit im Ergebnis auch die Dienstbarkeitsberechtigten schützt. Hingegen besteht eine anteilige Kostentragungspflicht nicht, soweit die Haftpflichtversicherung Risiken erfasst, die mit den Pflichten der Dienstbarkeitsberechtigten nicht in Zusammenhang stehen.

Praxishinweis:

Das zitierte Urteil des BGH vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 - enthält folgenden Leitsatz: "Sind die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung des Grundstücks befugt, können sie voneinander in entsprechender Anwendung von § 745 Abs. 2 BGB eine Regelung verlangen, dass die Unterhaltungspflicht für die der Ausübung der Dienstbarkeit dienenden Anlagen einheitlich wahrgenommen wird, wenn anders eine geordnete und sachgerechte Erfüllung dieser Pflicht nicht gewährleistet ist."

Beschluss des BGH vom 27.09.2019, Az.: V ZR 1/18