Anmeldung

Passwort vergessen




News

06.11.2019

Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen

Wenn ein Eigentümer benachbarter Grundstücke mit einer darunter gelegenen Tiefgarage die Grundstücke nach WEG teilt, steht der Begründung von Teileigentum an den Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt. Dies gilt jedenfalls, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.

http://www.wkdis.de/aktuelles/images/aktuelles-tiefgarage_teileigentum.jpg

Sachverhalt:

Die Beteiligte ist als Eigentümerin zweier benachbarter Grundstücke eingetragen. Auf den Grundstücken befindet sich eine einheitliche Tiefgarage. Die Beteiligte erklärte die Teilung des Grundstücks in 47 Wohnungs- und 18 Teileigentumsrechte. Die Teileigentumsrechte sollten an den Stellplätzen begründet werden, die sich unter dem Grundstück befinden. Der Urkundsnotar wies das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung darauf hin, dass es sich bei der Tiefgarage um einen Überbau handele. Es sei nicht ersichtlich, dass das aufzuteilende Grundstück das Stammgrundstück sei, von dem aus der Überbau erfolgt sei. Es sei ein grundbuchtauglicher Nachweis dafür erforderlich, dass die Tiefgarage Bestandteil des aufzuteilenden Grundstücks ist. Dies sah auch das Grundbuchamt so. Die Beteiligte legte dagegen Beschwerde ein, der das Grundbuchamt nicht abhalf.

Entscheidungsanalyse:

Die Beschwerde hat vor dem KG Erfolg. Denn das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht. Zwar ist Voraussetzung für eine Teileigentumsbegründung, dass Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich eine Einheit bilden, es fehlen jedoch Anhaltspunkte dafür, dass die Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil nur dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Dass Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich eine Einheit bilden ist dem Grundbuchamt gesondert nachzuweisen, wenn das Gebäude zum Teil auf einem anderen anderen als dem aufzuteilenden Grundstück steht; denn bei einem solchen Überbau kollidieren die Regelungen der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB (Akzession) mit denen der §§ 93, 94 Abs. 2 BGB (Gebäudeeinheit). Der Vollzug der Teilungserklärung käme damit nicht in Betracht, wenn die auf beiden Grundstücken errichtet Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil allein dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Denn nach dem Zweckgedanken der Überbauvorschriften, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten, soll im Fall des entschuldigten Überbaus der in das Grundstück des Nachbarn hineinragende Überbau nicht im Eigentum des Nachbarn stehen, sondern vielmehr wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleiben, von dem aus übergebaut worden ist. Und dieser Gedanke soll auch dann gelten, wenn beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören. Für die Annahme, dass die auf beiden Grundstücken errichtete Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil nur dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre fehlen hier jedoch Anhaltspunkte. Voraussetzung für eine einheitliche Zuordnung des Gebäudes zu einem der beiden Grundstücke ist das eines der Grundstücke als Stammgrundstück anzusehen ist, von dem das Gebäude auf das Nachbargrundstück hinüber gebaut worden ist. Hierfür kommt es in erster Linie auf die Absichten und wirtschaftlichen Interessen des Erbauers an. Auf sie kann ggf. aus objektiven Gegebenheiten geschlossen werden. Nach diesen Grundsätzen kann hier nicht auf ein Stammgrundstück geschlossen werden. Vielmehr folgt aus den Teilungserklärungen der Beteiligten zum hiesigen Grundstück und dem Nachbargrundstück der Wille zu einer vertikalen Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze, §§ 94 Abs. 1, 946 BGB. So befinden sich sämtliche Stellplätze jeweils in dem Teil der Tiefgarage, der auf dem aufzuteilenden Grundstück belegen ist. Die objektiven Gegebenheiten, soweit sie aus den eingereichten Eintragungsunterlagen ersichtlich sind, stehen diesem Verständnis der Erklärungen der Beteiligten nicht entgegen. Sie lassen keine Rückschlüsse auf ein Stammgrundstück zu, da die Unterschiede hinsichtlich Lage, Umfang und wirtschaftlicher Bedeutung der mit der Tiefgarage bebauten Grundstücksflächen nur geringfügig sind. Es ist nicht ersichtlich, dass die Tiefgarage für eines der Grundstücke eine größere wirtschaftliche Bedeutung haben könnte: Auf beiden Grundstücken befinden sich Gebäude, die in Wohn- und Teileigentumsrechte aufgeteilt werden sollen. Der auf dem Grundstück Blatt 9085 belegene Teil der Tiefgarage ist etwas größer (21 Stellplätze) als der andere Teil (17 Stellplätze), hingegen befindet sich die Zu- und Ausfahrt auf dem Grundstück.

Praxishinweis:

Es kommt hier nicht darauf an, ob die Beteiligte die Tiefgarage selber errichtet hat. Auch wenn die Tiefgarage von einem früheren Eigentümer der Grundstücke mit anderen Absichten errichtet worden wäre, wird dadurch eine spätere vertikale Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze nicht ausgeschlossen. Denn nach sachenrechtlichen Grundsätzen wäre hierfür eine Einigung der Grundstückseigentümer und ein nach außen tretender Akt erforderlich. Die Beteiligte ist hier jedoch Eigentümerin beider Grundstücke. Deswegen tritt an die Stelle einer Einigung der nach außen erkennbarer Wille zur Teilung der Tiefgarage entlang der Grundstücksgrenze. Diesen Willen hat sie durch die jeweiligen Teilungserklärungen zum Ausdruck gebracht.

Beschluss des KG Berlin vom 10.09.2019, Az.: 1 W 127/19